（无限企划不动产事务所版权所有转载必究）
房产交易时的价格就是市场价格，
这里我们也称它为市场实价。
对于没有房产交易经验的人来说价格问题有些复杂，
买房之前难免会有以下疑问：
“知道市场价格就能知道房产的税金吗”
“银行对土地的评估和市场价是一样的吗”
在日本土地不仅可以用市场实价来衡量，还有几个公共评价。
税金的计算和银行评估是以公共评价的价格作为算定基础的。
本文将为您解说土地的公共评价都是什么，以及他们和市场实价的关系。
看完此文，您会了解如何利用各种公共评价来判断市场实价是否合理。
什么是土地的“一物四价”
日本土地的“一物四价”是指：
①固定资产税评价额（固定資産税評価額 こていしさんぜいひょうかがく）
②路线价 （路線価 ろせんか）
③公示价格（公示価格 こうじかかく）
④市场实价（実勢価格 じっせいかかく）
其中固定资产税评价额、路线价和公示价格是公共评价。
想知道市场实价是否合理，可以参考其他三个公共评价价格。
固定资产税评价额 （固定資産税評価額）
固定资产税评价额是日本的市区町村用来算定固定资产税的基础，
3年重新评估一次。
它也是购买房产时的登录免许税和不动产取得税的算定基础。
做资金计划时，一定要了解它。
每年春天邮寄给房产所有人的纳税通知书，
以及从市区町村行政窗口可以拿到的评价证明书上，
都记载着固定资产税评价额。
路线价（路線価）
路线价是国税厅发表的道路（路线）沿线住宅用地的每1㎡的土地评价额。
路线价是继承税，赠与税的算定基础。
也是金融机关为土地做担保评价时要参考的数据。
路线价从国税厅的 “財産評価基準書 路線価図・評価倍率表”里可以查得到。
- 用路线价来计算土地价格
下面我们举例说明如何利用路线价来计算土地价格：
例：东京都中野区江原町3丁目○番○号
·路线价380C 土地100㎡ 所有权
土地价格这样计算：38万円/㎡×100㎡＝3800万円
路线价的每1㎡的土地评价额是用千元单位来表示的。
这个例子是“380”千元，每一平米就是38万円。
·同样是路线价380C 土地100㎡ 土地是借地权的情况下
土地价格就是这样计算的：38万円/㎡×100㎡×70%＝2660万円
数字后面的这个C，
是把所有权看成100%的情况下，借地权的比例。
规定是:A90% B80% C70% D60% E50% F40% G30%
这个例子是C，就是70%。
留意点：
- 路线价没有反映出土地形状，位置关系等个别要素，所以无论形状规则的土地、形状不规则的土地，只要衔接的道路是一样的评价就是一样的。
- 要算出合理的评价额，有必要通过纵深价格补正率（奥行価格補正率 おくゆきかかくほせいりつ）等做调整。
- 什么是纵深价格补正率
纵深价格补正率是对土地纵深距离而定的补正系数，
土地只有一面和道路衔接的情况下才用。
纵深价格补正率可以从国税厅网站里有的“奥行価格補正表”里确认。
图出自：日本国税庁 奥行価格補正率表
例：路线价380C 土地100㎡ 纵深距离30m 普通住宅地区 所有权
土地价格就是:38万円/㎡×100㎡×0.95＝3610万円
公示价格（公示価格）
公示价格是以“地价公示法”为基础，
由日本国土交通省的土地鉴定委员会在全国选定标准地，
作为标准地的每年1月1日的时价而发表的价格。
公示价格从国土交通省的“標準地・基準値検索システム”可以确认到。
留意点：
- 房产的个别客观因素没有考虑在内（例如需要整理债务、因为继承等急着出售等）。
- 指定标准地时，用途、环境、面积、形状等都在考虑之中，太大的土地，形状不规则的土地都不会被指定为标准地。
市场实价（実勢価格）
市场实价是实际买卖房产时在市场里的时价。
考虑市场实价时可以参考固定资产税评价额、路线价、公示价格，
目标房产的个别要素（土地的形状、利用状况、建筑物的状态等）
和客观因素（债务整理、因为继承急于出售等）都要考虑。
公共评价价格和市场实价的关系
- 固定资产税评价额是登录免许税，不动产取得税的算定基础。
它是市场实价的约70%。
- 路线价是继承税，赠与税的算定基础。
也被金融机关用来算担保评价。
它是市场实价的约80%。
- 公示价格是买卖的指导价格，
这个价格没有考虑土地个别因素及买卖时的客观因素。
把公示价格看作100%时，市场实价就大约是90%-110%。
Copyright ©无限企划不动产事务所版权所有转载必究
コメント