看过日本房产广告的人一定会看过“建ぺい率/建蔽率”和“容積率”这些词，
日语发音分别是“けんぺいりつ”和“ようせきりつ”，
这里分别将它们翻译成“建蔽率”和“容积率”。
“建蔽率和容积率分别是什么意思”
“这两个数值和土地价值有关系吗”
“有哪些注意事项”
房产是高额商品，广告里的内容最好都弄清楚再做决定。
本文将为您讲解有关建蔽率和容积率的基础知识。
读完此文后您可以解除以上疑问，在选择房产时更安心。
建议读完以后收藏，需要时可以再确认。
什么是建蔽率
建蔽率是建筑物的建筑面积占土地总面积的比例。
建蔽率是在用地里确保一定空地的规定，
有了建蔽率，采光、通风、防灾的环境就得到了一定保障。
【建蔽率的计算方法】
图出自：国土交通省 景観まちづくり読本
例如：土地总面积240㎡ 建筑面积72㎡
建蔽率＝72㎡÷240㎡＝30%
什么是容积率
容积率是建筑物的总面积占土地总面积的比例。
这里的建筑物的总面积是指建筑物各层的面积的总和，
测量时要测被墙壁中心线围起来的面积。
容积率实际上是控制人口密度的一个基准。
【容积率计算方法】
图出自：国土交通省 景観まちづくり読本
例如：土地总面积240㎡ 1楼面积72㎡ 2楼面积60㎡
容积率＝（72㎡＋60㎡）÷240㎡＝55%
建蔽率·容积率和土地的价值
建蔽率和容积率的数值和土地的价值有一定的关系，但不是绝对的，
重要的是选择的房产的所在地域一定要符合使用房产的目的。
建蔽率高，比如80%，可建的建筑物规模相对较大，
这样的地点可能会被认为”利用价值高”。
建蔽率低，比如50%就会被评价为“利用价值较低”。
可是在以独立户建为中心的住宅地，这样的环境是宽敞舒适的。
在日本”建蔽率50%”的住宅地很多，这个数值普遍被认为很合适。
同样道理容积率也要适合地域的用途和开发程度。
容积率可以通过控制建筑物空间，在一定程度上控制地区的人口，
使人口不至于增加到超过基础设施的处理能力。
土地所在的用途地域决定了建蔽率和容积率的上限
建蔽率和容积率的数值是由此地域的都市计划等，
从用途地域所规定的数值中指定的，通常叫作“指定建蔽率”和“指定容积率”
用途地域就是“已经规定了它的用途，大家都要遵守的区域”。
下图是不同用途地域的建蔽率和容积率数值的一览表。
| 用途地域 | 建蔽率 | 容积率 |
| 第一种低层住居专用地域 | 30～60% | 50～200% |
| 第二种低层住居专用地域 | 30～60% | 50～200% |
| 田园住居专用地域 | 30～60% | 50～200% |
| 第一种中高层住居专用地域 | 30～60% | 100～500% |
| 第二种中高层住居专用地域 | 30～60% | 100～500% |
| 第一种住居专用地域 | 50～80% | 100～500% |
| 第二种住居专用地域 | 50～80% | 100～500% |
| 准住居地域 | 50～80% | 100～500% |
| 近邻商业地域 | 60～80% | 100～500% |
| 商业地域 | 80% | 200～1300% |
| 准工业地域 | 50～80% | 100～500% |
| 工业地域 | 50～60% | 100～400% |
| 工业专用地域 | 30～60% | 100～400% |
其他影响建蔽率和容积率数值的重要规定
缓和建蔽率的规定
满足以下两个条件中的一个条件时，建蔽率可以加算10%。
如果同时满足以下两个条件时，建蔽率可以加算20%。
- 防火地域内的耐火建筑物。
- 符合特定行政厅指定基准的位于转角位置的土地。
前面道路宽度对容积率的限制
前面道路的宽度在不足12m的情况下，
适用的容积率是指定容积率和以下计算出的容积率中较低的那一个。
- 住居系用途地域的情况下：前面道路的宽度(m)x 4/10
- 住居系以外的用途地域的情况下：前面道路的宽度(m)x 6/10
总结
- 建蔽率是建筑物的建筑面积占土地总面积的比例。
容积率是建筑物的总面积占土地总面积的比例。
- 指定建蔽率和指定容积率由该当地域的都市计划等，
从用途地域所规定的数值中指定。
- 选择的房产的地点一定要符合使用房产的目的。
- 满足一定条件时，建蔽率可以得到缓和。
前面道路的宽度也是决定容积率的重要因素。
如果是买土地自己建房，一定要注意有这些法规的存在，
房子的大小和形状可能要受到一定程度的限制。
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