退房时的原状恢复费(原状回復費)

日本租房

(无限企划不动产事务所版权所有转载必究)

在日本有过租房经历的人,退房时是不是曾经有过这样的烦恼:

“已经尽力打扫了,还需要交清扫费吗”

“不清楚原状恢复费用如何计算,只好服从管理公司”

现实中关于原状恢复费用的纠纷是很多的。

阅读此文以后,你就会判断哪类费用是需要租房人负担的,

而且知道怎样做会避免一些不必要纠纷,或可在交涉中变得更有利。

正要面临退房的人还有今后要租房的人,

这些都是对你们有用的信息,更需要看下去。

原状恢复是指什么

原状恢复,日语是原状回復(げんじょうかいふく)。

原状恢复是指,把因租房人故意、过失等引起的损伤恢复原状。

要点是这里的原状并不是指入住时的状态。

只要入居期间租房人按着契约规定的使用方法,

同时是按着通常社会上认可的使用方法使用,

即使房产跟使用开始时比状态变坏了,

租房人也只须将这个状态的房产还给房东就可以了。

也有例外,就是有特约(特約 とくやく)的情况。

常见的特约是“专门业者的清扫费○○○円是入居者负担”。

如果签约时入居者接受说明理解了特约内容,

并且双方同意签了约以后,特约一般就是有效的。

关于原状恢复费和特约,接下来为您做具体说明。

原状恢复费的一般原则和特约

原状恢复费的一般原则

依据国土交通省的指导准则(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン/

げんじょうかいふくをめぐるとらぶるとがいどらいん),

判断清扫·修缮费的负担者一般根据以下一般原则。

租房人负担:由租房人故意、租房人的过失、违反善管义务以及超常使用而引起的污损。

房东负担:建筑设备等的自然劣化·损耗等(经年变化),

     租房人正常使用而产生的损耗(通常损耗)

租房人负担的项目 例:

  • 饮料等洒在地毯上引起的污渍或发霉(事后不及时护理的情况)
  • 搬家时发生的地板的擦痕或刮痕
  • 吸烟引起的,壁纸上的焦油的痕迹·烟味。
  • 空调漏水,租房人置之不理造成墙壁发霉
  • 饲养的宠物造成的柱子上的划痕和气味

房东负担的项目 例:

  • 正常放置家具造成的地毯或地板的凹痕,痕迹
  • 壁纸的变色(起因于日照等自然现象)
  • 图钉等的小孔(无需更换基板的程度)
  • 带金属网的玻璃的裂痕(自身构造的原因,自然发生的)
  • 专门业者的清扫费(租房人已经进行了通常清扫的情况下)

关于特约

在不违反民法和消费者契约法的情况下,

只要房东和租房人双方同意,租赁契约中可以规定特约。

这个特约可以规定由租房人来负担一定的本来是房东该承担的修缮义务,

比如“专门业者的清扫费”。

有种说法是租房人要负担“清扫费”这件事是惯例,

也不难理解,借别人的东西用过以后要做好清洁工作再还给别人。

契约书一般是房东委托的不动产公司来起草,大多数契约书里有这条特约。

国土交通省的指导准则规定了判断特约是否有效的条件,

简单来说就是签约时租房人同意了特约,那就是有效的。

如果需要详细咨询,请参考国土交通省的指导准则,文章下面有链接。

即使判定为租房人负担的项目,也不一定要负担全部,

还需要确认租房人的负担单位和负担比例。

修缮费负担单位和负担比例

负担单位是尽可能只限定于损伤部分。

比如壁纸,尽量是以1㎡为负担单位也可以以一面墙为单位。

不能分割的地毯和地板革就只能按房间算。

出自:国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

建筑物和设备的价值年年减少,

经年变化和通常损耗又是包含在房租里的,

因此对于可以折旧的设备等,租房人的负担额是随入住年数的增加而减少的。

比如,壁纸,地毯和地板革等的耐用年数是6年,

住满3年时价值就只剩一半了。

以上图示是耐用年数6年和8年·定额折旧的情况下,

经过年数和租房人负担比例的关系。

如果有有效特约,负担范围和负担比例就按特约的规定。

总结  为避免退房时发生纠纷需要注意什么

1.签约前仔细阅读契约书,有特约时特别要注意具体内容。

2.入居时点检室内状况,并把结果记录下来。

如果入居时管理公司不安排室内点检这一程序,发现有损伤自己要拍好照片做好记录。

3.入居后做到合理使用,妥善管理。退房前做好通常的清扫。

4.接受退居点检时,如有疑虑不要轻易在文件上签字。

参考资料:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

Copyright ©无限企划不动产事务所版权所有转载必究

 

コメント